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从两城政策松绑可以看出楼市的三重信号!房众易房产网

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发表时间:2018-12-21 13:22作者:安康房价信息来源:房众易房产网网址:http://www.fang0915.com/

先是菏泽,又是广州,一个三线城市,一个珠江明珠。从12月18日晚上开始,中国楼市一夜之间似乎进入了各种信号状态。

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当人们还搞不清菏泽的限售放开算不算是一种“信号”的时候,广州又传来政策:330新政以前成交土地上的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。立刻又有身边的人问攸克君,如果说菏泽是山东小城算不得信号意义,那么,广州总可以算上信号了吧?

菏泽是信号,还是广州是信号,这需要冷静下来仔细分析,先来看广州。

广州此次对商服类物业的所谓放松,政策中有两点需要注意,一点是330新政这个时点,把松绑的“范围”放在了330以前;另一点是个人购买之后两年不能交易,放松之后又上了一把锁。这两点设计背后的心态,实际上颇为值得玩味。

首先,330是一个特殊的日子。记忆力好的朋友,应该不会忘记,在那一年的330前后,很多城市像赛跑一样,出台了本地的稳定房地产市场措施,从而构成了新一轮的调控加码。城市之间有赛跑的态势,实际上就说明了内在隐含的政治压力,所以,330本身,在一定程度上,是具有符号意义。

所以,广州政府不愧是东方明珠,还是要比菏泽高明不少,将新口径的时点,严格规范于330以前,是在相当大程度上绕开敏感地带。这一点,还是体现出了“有所顾忌”的心态。攸克君理解,这种姿态实际上是地方政府未能探明边界的一种状态的反映。从这种心态上分析,地方政府还没有胆量搞“过大程度的松绑”。

至于“两年内限售”,则更说明了这一点。为什么?可以回想一下,“限售”手段,在一些城市率先应用后,是以什么样的标签开始在全国其他一些城市中“复制”的?没错,这个标签就是“房住不炒”,限售措施,被看做是一种去除房地产投资属性的手段。

因此,在为330政策以前的商服类物业的销售范围松绑的同时,再加上“两年限售”这样一把锁,实际上玩儿了一把“用时间换空间”,而从大政方针而言,既没有触犯330前后这个敏感的政策地带,又以限售上锁,明明白白地“昭示”了房住不炒,不得不说,尺度拿捏是十分得当的。

如果能理解这种得当的尺寸拿捏,诸君就应该能比较准确地从中感受到准确的以下几点信号:

1.“房住不炒”作为纲领性政策,不容挑战。即便地方政府财政压力再大,利益驱动再强,借上十个胆子,也没人敢于打放开“房住不炒”的主意,因此,“房住不炒”的地位不变,楼市政策的大框架和尺度,就不会变。

2.广州的政策做法和尺度拿捏,代表了一大部分地方政府的现实心态。既不能突破现有的大框架,又要解决一些面临的实际问题。因此,地方政府“动手”的地带,一定不是市场最期望动手的“地带”。很简单,无论在广州还是在北京,商服物业,都不是房地产市场的主流问题。

3.京沪穗深四个标杆性特大型城市,楼市调控的尺度,会保持稳定性和连续性,基本不存在逆转性的可能。广州政策口径背后的心态就很说明问题,这四个城市的财政收入水平和能力,不会指望放松楼市调控。而京沪穗深政策尺度不变,二线热点城市的政策尺度,就不会有根本性的放松。当然,技术性的调整,是存在可能的,但要考验地方政府的智慧,如何实现“空间与时间”的互换。

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再来看菏泽,能够看出怎样的信号意义?

山东菏泽本来是一个和攸克君的朋友圈子里“八竿子打不着”的城市,但从昨天晚上开始,却因为取消“限售”政策,而成为了全国舆论关注的焦点,这恐怕是菏泽从未享受过的一种“待遇”。

12月19日下午,菏泽市住建局最新做出了回应:根据房地产市场分类调控、因城施策的要求,取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定——在这里,我们暂且可以不去探讨这个回应是否具有针对性,攸克君身边大部分人真正关心的是,菏泽“取消限售”是不是房地产调控放松的信号?

要弄清这一点,攸克君建议,先搞清楚现在房地产调控的几种手段是怎么来的。现行房地产调控的行政性手段,总共有三种,分别是“限购”、“限价”、“限售”,排名不分先后,来历也不甚相同。这对于理解什么是“信号”,颇为重要。

先来说“限价”。限价手段的来源,实际上是“房地产调控地方政府负总责”的背景下,房价、房地产市场走势是否平稳,成为地方政府施政的重要考核目标。这个目标体系中,数据是显性的标准。既然如此,地方政府为了从数据上取得房地产市场的平稳,传递价格稳定的预期,通过对商品住房预售价格的审批施加影响,来达到这个目的,这就是“限价”这个行政手段的来源。

接下来说“限售”。限售手段的使用,与“限价”不同,是从热点的二线城市开始的。限售手段的实施,实际上是在市场中房价不断走高预期中,控制投投机、投资性购房行为的一种手段。一般在出台限售措施之前,所在地城市的房地产市场,都会部分或者全局性地出现抢房的现象,原因是大家认为,买到房子就能赚钱。

这其中,恐怕还要有少部分的“限价功劳”。因为限价,导致一些楼盘的销售价格只是略高于甚至是等于、低于同区域的存量房价格,这种扭曲的价格体系,实际在一定程度上,加剧了市场中的“投资、投机”预期,攸克君时常觉得,“限售”在不少时候,也是被“限价”“带”出来了,市场规律,就是这么奇妙。

限价也好,限售也罢,实际上都是手段,是地方政府完成“本地房地产市场稳定”这个政绩考核目标的手段。换句话说,限价、限售都是地方的自选动作,中央政府从来都只提了目标,而未规定地方政府必须限价或者限购。再直白一点说,只要地方政府能够确保房地产市场稳定这个目标能够实现,那么,限售、限价与否,中央并不强制。

攸克君知道,如上所说一点,会有朋友表示不赞同,但是,最简单的逻辑在于,如果限售都成了中央的规定动作,那么北京、上海这样的特大型城市,为何至今不普遍性地实施限售政策呢?

因为限售政策会有一个连带作用,即会导致市场中流通的二手房供应量减少,而这个渠道,恰恰是稳定住房供应的重要渠道,在一些特大型城市中,一旦限售,市场供应减少,房价上涨预期增加,反而会给“房住不炒”落地,去除房地产投资属性带来反作用。这样的道理,攸克君和一些监管层的朋友交流过,他们十分清楚。

因此,限价也好,限售也罢,都并非中央政府给地方政府下达的“规定动作”,“限售”只是在表面看起来像是一种“去除房地产投资属性”的手段,最早采用的城市其实是有当地的特殊情况(例如存量房市场供给充裕等),但后来,在一定的考核压力下,成为了地方政府是否“作为”的一种标签,很多城市纷纷效仿。

直到后来,“限售”也被“误解”出了信号意义,于是,当菏泽取消限售的时候,就被当做是一种强烈的信号,开始在全国范围内引起了关注。

其实,攸克君一直认为,“限购”是这一轮调控手段中的基石所在。因为限购是通过控制需求一段的方式,稳定房地产市场的供需关系。其适当与否,我们暂且不去讨论,仅就有效性而言,这个手段是核心性的。无论是北京这样的特大型城市,还是一些热点的二三线城市,限购对于稳定市场,进而稳定预期所取得的效果,是十分明显的。

基于这一点,攸克君还是认为,限购是“基石”,在这一轮和上一轮房地产调控中,实际上是地方政府的“规定动作”。因此,限购的尺度与口径才是真正的“信号”,除此之外,限售与限价是否放开,其本身,并不具有什么真正的信号意义。

而一些城市,通过区划、落户政策的调整、变化等,达到变相调整限购政策的效果,这种行为本身,就是一种“绕”,请诸君思考,为何要“绕”,而不敢直接调整?这恰恰说明了限购的核心意义所在,再一次说明,直接性的限购政策表现和口径,才是真正的信号。

这也是菏泽市住建局在回应中所要说明的逻辑所在:近年来,受到转让期限规定政策的影响,菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。言外之意,取消限售,增加二手房市场流通,使得持有货币化补偿的棚改居民有渠道通过二手房市场购房,从而使整个一、二手市场理顺,反而可以起到平稳市场的作用。

至于来年房地产政策的口径,攸克君只想奉劝各位,“房住不炒”的大方针不会动摇,在这种大框架下,房地产政策口径执行会呈现出稳定性与连续性,至于因城施策会在地方政府执行层面带来怎样的口径,攸克君相信,“房地产市场保持稳定”的考核指标不会变,至于更多,请耐心等待中央经济工作会议的公报。

要等信号,最后还要看限购。别说攸克君没提醒你。

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最后,攸克君要提醒诸位一建今天真正的大事儿——央行宣布创设定向中期借贷便利工具(TMLF),这是又一种新型的“麻辣粉”,目的是用于给中小企业和实体经济输送流动性。

房地产的大部分从业者向来喜欢“流动性”这三个字,似乎只要有流动性,就能流动到房地产的资产池子中一样。但是,从这一次央行创设TMLF的思路看,核心是“定向”,即央行根据一定的标准,选择将优惠利率的贷款,输送到商业银行,让商业银行放贷。

央行专门解释了这个问题,定向中期借贷便利利率比中期借贷便利(MLF)利率优惠15个基点,而商业银行能否从央行得到这笔更加优惠的钱,实际上取决于“支持实体经济的力度,特别是对小微企业和民营企业贷款情况”。直白一点说,就是,作为商业银行,你给实体经济、小微企业、民营企业之前的贷款越多,支持力度越大,能够得到更便宜的TMLF也就越多。反之亦然。

这其实又是一重信号意义——监管层确实希望给市场注入流动性来活跃经济,但是也在千方百计地避免这些流动性大量流入房地产——这就是此次TMLF的信号。

房众易房产网:就在攸克君要落笔的时候,珠海又传来消息,根据深蓝财经的报道,珠海金湾、斗门两区,调整了购房门槛,两区内,一年社保就可以购置一套商品房,而根据此前政策,珠海全市范围内均列入限购范围,非本市户籍的购买者须缴满五年社保才有购房资格——这不是官方消息,而是一则媒体的新闻报道。