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安康房价上涨,现在房子到底要不要买?房众易房产网

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发表时间:2018-12-11 17:33作者:房众易房产网来源:房众易房产网网址:http://www.fang0915.com/

房众易房产网:关于房价走势的未来,众说纷纭,有人看多,有人看空,我们又将何去何从?房价还会继续涨吗?对于刚需买房、改善住房、以房养老,甚至是租房,我们怎么才能做出最有利的选择?房价会降吗?这些年房价的上涨逻辑是什么?国内房价与国际同类型城市相比,房价是高了,还是仍然处于较低水平?调控到底调的是什么?未来还将朝何方向走?国际上又有哪些有效经验可以效仿……对于决策者、房地产从业者,以及对房子有着深深执念的我们,都需要了解。

北京大学国家发展研究院金融学教授徐远所著的《城里的房子》试图解开上述围绕中国房地产市场的层层迷雾。过去几年,徐远教授在宏观经济、金融市场、经济改革、房地产以及城市化等领域有着深入系统的研究,并做出了精准的预测。从经济发展的逻辑、社会发展的动力,以及国际房地产市经验出发,进行理性解析,使得著作内容极具说服力和参考性。



中国房地产到底有没有泡沫?

对于买房,大家谈论最多的两个问题。第一,现在的中国房地产有泡沫吗?买了会不会成为“接盘侠”?第二,买房,有什么原则需要遵循?

中国房地产到底有没有泡沫,还要不要买?现在房价很贵, 但“贵”和“有泡沫”是两个概念,“贵”不一定就 “有泡沫”。对于目前大城市房价是否存在泡沫的问题,基本的结论可以用三点来概括。

第一,1998年以来,我国房价的上涨,符合全球范围内房价上涨的一般规律,并不是特例。有很多国家,随着较快的经济增长和城市化进程,房价都会快速上涨。如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等,随着经济的增长,其房价都快速上涨,幅度不比我们小,速度不比我们慢,所以我国的情况并不是特例,而是符合一般规律的。只不过,“鞭子不打在自己身上是不疼的”。他国房价涨、房价贵,我们没感觉,而现在我们自己面临这么高的房价,面对很大的购房压力,有切肤之痛,感受是很深的。

第二,我国房价还有很大的上涨潜力。综合收入水平、消费水平、房价水平、城市化率和老龄化率等因素,我国的房价只相当于20世纪70年代早期的日本、80年代的韩国的水平。而我们现在的人均收入还只有美国的1/7,经济增长的空间还很大。与此同时,进一步的经济增长和城市化,还会带来房价上涨的压力。十几年后,你会发现当下大城市的房价并不算高,就像你今天看10年前的房价,觉得很低一样。

第三,我国政府调控房价,调控的并不是房价的水平,而是房价过快的增速。注意,调控的是过快的增速。这是因为房价增速过快会导致财富差距过大,不利于社会的繁荣安定,也不利于经济和社会的持续进步。




买房两大原则:“先上车原则”和“稀缺原则”

每个家庭的经济实力不同,需求不同,但是在买房的过程中,有两个原则需要记住。

一是“先上车原则”,就是要先买票上车,买不起豪华卧铺票就先买站票,以免被列车抛下。中国的经济就像一列奔驰前进的列车,一个个大中城市就像是一节节的车厢,买房就像是买票上车。如果你看懂了这个道理,就要先买票上车,免得被列车抛下。

一个常见的误解,是很多人以为买房自住要一步到位——面积要够大,位置要够好。然而现实是挑来挑去找不到完全满意的,就耽搁了,没上车,然后就看着房价一直涨,越来越买不起,最后被列车抛下。那么应该怎么办呢?其实就是先上车——买个买得起的小房子,随着小房子的增值,再找机会换大的。这样上了车,跟着列车一起前进了,就不会被抛下。

二是“稀缺原则”,即买负载着城市稀缺资源的市中心的房子。买房的过程中,人们经常面临两种选择:买市中心的小房子,还是买远一点的大房子?正常情况下,小房子虽然小,但是因为在市中心,价格还会贵一点。

这个时候,你要记住稀缺原则,因为房子的价值,在于附近的稀缺资源,如学校、医院、商圈、办事机构等。这些资源,可以带来各种便利,因此房子才值钱。如果没有这些稀缺资源,房子没那么值钱。远郊的房子,面积虽然大一点,但是因为很不便利,很容易被替代,所以是相对不值钱的。如果实在买不了市中心的房子,就选地铁沿线的房子,因为交通的便利可以部分代替城里的各种便利。



简单总结,就是四句话:

第一,中国房价的快速上涨,根源在于快速的经济增长和城市化,符合世界范围内房价上涨的一般规律,并不是特例。

第二,中国的房价虽然贵,但是和日本1990年的房价不在一个数量级上,远远没有达到泡沫的程度。

第三,政府调控房价,调控的是房价的过快增速,而不是房价水平,这是为了社会的繁荣稳定。

第四,刚需买房的时候,要遵守两大原则:一是“先上车原则”,不要奢求一步到位;二是“稀缺原则”,要买靠近市中心拥有各种稀缺便利资源的房子。

买房十三大终极拷问

1.中国的高房价,是投机炒作的结果?

这个问题不难回答。如果是炒起来的,过一阵子就会回落,像温州、鄂尔多斯等少数城市,它们的房价前一阵子就下跌很多。但从全国来看,即使是在经济形势不太好、政府严格调控的情况下,房价依然坚挺。这就说明,我国大中城市的房价上涨,是有坚实的基本面支撑的,不是投机炒作的结果。

2.中国房价飙升的根本原因是什么?

中国房价涨得这么凶,根源在于经济的迅速发展和城市化的快速推进。经济增长,会带动城市房价上涨,世界各地概莫能外。韩国、马来西亚、南非等国,都经历了这个过程。只是其他国家我们关注得少,轮到中国时,咱们的“切肤之痛”更加明显。

3.政府增加土地供应,就一定能抑制房价上涨?

你或许经常听说:政府应多卖地,增加土地供应,这样房价就不会疯涨了。但事实是,房价并没有随着供地的增加而回落。再看国外,纽约、巴黎的土地是私有的,交易不受限制,土地供应充裕,但城市中心的房价依旧还在上涨。这都说明,土地供应并不能真正决定房价。事实上,影响房价的关键因素是“位置”,土地可以增加供应,但位置却是独一无二的。

4.政府调控房价的真正目标是什么?

政府调控的不是房价的水平,而是房价过快的增速。随着我国经济的快速发展,城市的发展就像飞驰的列车。有人买房上了车,有人因为没有买房而被落下。这样发展下去,人们的财富差距势必急剧扩大,不利于社会的长治久安。所以,政府才出台调控政策。

5.中国房价还会继续上涨吗?

目前,我国的收入水平只有美国的1/7,相当于日本上世纪70年代,或韩国20世纪80年代的水平。经济增长还在持续,城市化远没有完成,人口基数还很大,老龄化才刚刚开始,这一切都说明——房价上涨的空间还很大。

6.和股票、基金等金融工具相比,房产值得投资吗?

和买股票一样,买一个城市的房子,就相当于买了这个城市的“未来”。2003年到2017年这14年里,房价涨了差不多10倍。如果你买股票的话,像上证指数、深圳指数、中小板指,它们的收益率算是表现出众的,大概也就在5、6倍的水平。所以,房产保值增值的属性是实至名归的。

7.哪些城市的房子最值得买?

判断一个城市的房产是否能保值增值,要看这个城市是否有发展潜力。具体可以从八个要素考虑:1.城市规模(用GDP或人口总量衡量);2.人口流入;3.人均收入;4.土地供应;5.儿童数量的增速;6.上市公司的数量;7.财政收入;8.服务业占比。

8.自住房是当下买好,还是观望一阵、一步到位好?

买房要遵循的第一个原则——先上车原则。中国经济就像一列快速前进的列车,一个个大中城市就像一节节车厢,买房就相当于买票上车。不管是商务座,还是二等座,或者是站票,一定要先买票上车,才能不被列车抛下。所以买房自住,先保证能买一套,再去考虑大小、位置。很多人觉得买房住要一步到位,挑来挑去就被耽搁了。随着房价进一步上涨,人们只会越来越买不起,后悔不迭。

9.优先买郊区便宜的大房子,还是市区高价的小房子?

买房的第二个原则——稀缺原则。房子的价值,不在于房子本身,而在于它周边的稀缺资源,比如学院、医院、商圈、各种办事机构等。它们带来的便利性,才是房价升值的根本。相较而言,市中心的房子更有升值潜力。如果有选择的话,尽可能选择城市中心、附带各种稀缺资源的房子。实在买不起,也可以买地铁沿线的房子,交通上的便利性可以部分替代这些稀缺资源。

10.买房时怎么付款更划算?

牢记三个要点。1. 尽量少付首付,多用贷款。2. 不仅要多用贷款,而且贷款的期限要尽量延长。这两点都既能减轻你早期的支付压力,又能帮你对抗未来的通胀。3. 贷款时,尽量使用公积金。因为公积金贷款的利率低,可以减少你的月供。如果不用,它就只能躺在账上,变成纸面财富。

11.国外的房子真的很便宜吗?去国外投资房产划算吗?

普通家庭不要幻想去国外投资买房。相较于国内同等量级的城市,国外的房子并不便宜,而且投资的收益率并不高。在这个资金富裕的时代,国外资金也在到处找投资机会。如果国外房产收益很高的话,早就被专业机构、富豪们买走了,根本轮不到我们。当然,如果特别有钱,为了投资组合的分散而去国外投资买房,就要另当别论。

12.房子的产权只有70年,租一辈子房子比买房划算?

北京、上海等大城市的房子产权是70年,房价一般是年租价的60多倍,这给很多年轻人租一辈子房也很划算的感觉。但,这只是个错觉。大城市的租金上涨速度是惊人的,或许仅仅30年后,你依旧在租房,但付的租金总量就足以在当地买下一套房子了。相反,如果你当初贷款买了房,现在就拥有一套属于净资产的房子了。

13.目前实在买不起,怎么租房合适?

对于很多刚毕业,奋斗在一线城市的年轻人,我建议遵循“便利原则”:把房子租在交通便利的地方。这样就能更好地利用时间、节省精力、投资自己。长远来看,投资自己才是最好的投资。


关于徐远:

北京大学国家发展研究院金融学教授,北京大学数字金融中心高级研究员,博士生导师,美国杜克大学经济学博士。研究领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革,对中国宏观经济形势、金融投资、汇率波动、房地产、城市化等问题有系统研究。

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