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安康买房和租房,到底哪个更划算?安康房产在线

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发表时间:2019-05-13 14:06作者:安康房产在线来源:安康房产在线

近日,居易研究院发布的《一季度50城租金收益率研究报告》显示,北上广深这4个一线城市租金收益率分别为1.8%、1.8%、1.9%和1.6%。

很明显,一线城市的租金收益率都低于2%,这种收益率微乎其微。

但在很多房东痛斥租金收益率过低的情况下,在大城市租房的人却在痛斥房租高、租不起。

到底真实的情况如何,是租房更划算,还是买房更划算呢?

寒酸的房租收益率

所谓租金收益率,是指一套房子的年租金收益与该套房产的市场价格之比。

这个数值的倒数就是平时大家讲的“租售比”,也就是如果将房子租出去,凭借租金要经过多少年才能把买房的钱赚回来。

举个例子,如果租金收益率为2%,租售比为50,也就是说,在租金不变的情况下,这套房子需要租超过50年才能回本。

那么,目前各个城市的租金收益率到底如何呢?

《2019年一季度50城租金收益率研究报告》显示,今年一季度,50城租金收益率为2.4%,环比下降4%,同比下降7%。

说实话,如果买一套房子拿来出租的话,这样的收益率也就是余额宝的水平!

我们都知道,房租一般只会涨不会跌,所以租金收益率下降,只能说明总体房价还是在微涨。

这50个城市是中国最具代表性的城市,也就是说,如果到这些典型的城市买房,将房子租出去,不考虑房租的涨跌,普遍需要40年才能收回本。

具体这50个典型城市的租金收益率见下图。

从上图可以看出,50城中,租金收益率最低的是厦门,收益率仅为1.3%;租金收益率最高的是西宁,收益率达到3.7%,是厦门的3倍。

也就是说,在厦门买一套房子之后,将房子出租出去,需要83年才能收回成本,而西宁则只需要27年。

上图也显示了另外一个真相:弱二线城市、三线城市的租金收益率相对比较高,而一线城市和强二线城市的租金收益率都比较低。

为什么一线城市和强二线城市的租金收益率会低呢?

因为这些城市的房价近几年上涨的速度远比房租上涨幅度要大,所以造成了一个畸形的结果:租金收益率比较低,但租售比又很高。

换句话说就是租售比比较高了,需要更长的时间才能收回买房的成本。

国际上的标准是,一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16-25之间,也就是说,如果一个房子,超过25年才能收回购房成本,就证明房产泡沫已经显现。

相比较而言,我国动不动超过50的租售比只能说明我们的房产泡沫是真的非常大,如果以后房价没有飞涨,仅将房子租出去,似乎有点不划算。

租金收入比畸高

上面的数据也说明了,我们国内的房子租金其实相对比较低,但是在北上广深租过房子的人都知道,租房也不容易,租金也很贵。

那么当下,各城市的房租到底贵不贵呢?我们先来看一个表格。

先说明一下,上表的房租收入比是指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值。

从上表来看,具体城市来看,2018年,北京人均房租为3379元,房租收入比为60.1%,深圳人均房租为2866元,房租收入比57.7%;上海人均房租为2726元,房租收入比为47.6%;广州人均房租为1942元,房租收入比为36.9%。

整体来看,我们国内的房租收入比在20%-60%之间,一线城市和强二线城市的房租收入比一般超过30%,尤其是北京、深圳这两个城市,房租收入比超过50%。

这说明了,在大城市工作的我们,每月大概需要花费30%以上的钱用来缴纳房租。

经济学专家认为房租收入比在25%以内是合理的,房租收入比在25%-30%处于居民可以承受的范围之内,一旦超过30%则表明房租压力过大。

毋庸置疑,在大城市租房的年轻一族的痛苦感十足,很多人有这样的感觉,每到缴纳房租的时候,都感觉钱包一紧,感觉你在哭房东却在笑。

现在看来,就算我们租得了房子,依然没有了生活。

更可怕的是,去年以来,一线城市的房租还在大幅上涨,很多农民房被长租公寓收入囊中,经过一翻装修,就以更高的价格租出去。

这不禁让人有一种感觉,曾经追不上房价,以后可能连房子也租不起了。

买房还是租房划算

上面,租金收益率和租金收入比这两组数据说明了一个赤裸裸的现实:租房不易,买房更难。

房东也好,租客也罢,大家的日子其实都不好过。

日子已经如此艰辛,那么我们到底是租房划算,还是买房划算呢?

如果单纯从租金收益率来看,毋庸置疑,租房更加划算。

但问题是租金收益率是按照当下的租金与当下的房价相比较,而不是该房产购入时的房价做比较的。

举个例子,现在广州300万的房子,租出去一年只能租5.4万(月租金4500元),其租金收益率为1.8%。

也就是说,在租金不变的情况下,这套房子需要租出去55年才能收回购房的款项。

但是,如果在未来,房价上涨,租金同时也上涨,那么租金收益率也会随之上涨。

假如,现在一套300万的房子,10年后,年租金上升到12万(月租金10000元),那么跟购入房子的原价相比,租金收益率就变成了4%。

虽然这个租金收益率不算高,但是随着时间的推移,租金收益率只会越来越高。而且国家在发展“租售并举”,也在规划房地产税的征收,房租在未来大概率是会有大的涨幅的。

还有一点需要注意的是,买房有信贷支持,相当于用未来的钱、凭空创造一笔钱去支付现在的购房款,虽然还要偿还利息,但是房贷是一笔便宜的钱,利率比真实通货膨胀率低得多。

但租房就不一样,是实打实的现金支付,房租会随着房价的上涨而上涨,你都需要用当下的钱来偿还房租。

当然,以上这些都建立在房价会上涨的基础上。

但未来房价还会像过去那样暴涨吗?答案当然是会。

现在的房价总体是没有大涨,甚至有些区域还有微跌趋势,但现在是政府的调控暂时压制了价格。

在我看来,一些人口净流入的城市的房价依然有上涨的趋势,只是涨势不再疯狂,但长期来看,具备上涨的趋势,至少有保值的投资价值。

除此之外,房产也绑架了更好的教育、医疗资源,如果你想享受这些资源,也逃不了购房的命运。

所以,从长期来看,购房比租房是更加划算(当然得有一笔首付款),但是买房的前几年,负担会更重,但是租房的负担一直都不会太轻。

对首套房的刚需而言,买房苦一时,租房苦一世!

其实,无论你是租房还是购房,日子都不会过得太舒服,都只是被高房租压垮的租客、被高房价摧残的房奴。

说到底,经济繁荣发展的背后,是我们这一代人的负重前行,是我们用血汗钱一点点打造而成的。